Immobilien-Abschreibung: Finanzämter verschärfen ihre Kontrollen

Vermieter können durch Gutachten zur Restnutzungsdauer Steuern sparen. Doch die Finanzämter gehen zunehmend gegen großzügige Abschreibungen vor und prüfen die Kaufpreisaufteilung genauer.

Bei der Vermietung von Immobilien ist die Abschreibung des Gebäudewertes einer der wichtigsten Hebel zur Steuerersparnis. Wer nachweisen kann, dass die Restnutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich vorgesehen, kann höhere Abschreibungen geltend machen. Lange Zeit war unklar, welche Anforderungen an solche Gutachten zu stellen sind. Erst Ende 2025 wurde die Vorschrift gelockert, wonach nur teure öffentlich bestellte Gutachter in Frage kamen.

Allerdings zeigt sich in der Praxis: Die Finanzämter haben ihre Kontrollen verstärkt. Wenn die angesetzte Nutzungsdauer deutlich von Standards abweicht, prüfen sie verstärkt die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück. Letzteres ist nicht abschreibbar, weshalb eine höhere Gebäudequote die Steuerersparnis erhöht. Steuerberater beobachten hier ein koordiniertes Vorgehen der Behörden.

Für Immobilien nach 1924 gilt standardmäßig eine Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Vermieter können zwar eine kürzere Laufzeit nachweisen, müssen dann aber mit intensiverer Prüfung rechnen. Die rechtliche Situation bleibt damit teilweise ungeklärt.