Immobilien: Hohe Abschreibung auf Immobilien – welche Fälle heikel sind

Frankfurt. Wer vermietet, weiß: Der größte Hebel in der Steuererklärung ist nicht die neue Einbauküche, sondern die Abschreibung des Gebäudewertes über die Nutzungsdauer der Immobilie. Wer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen kann, kann mehr abschreiben und dadurch Steuern sparen.

Jahrelang herrschte Unklarheit darüber, welchen Aufwand ein entsprechendes Gutachten erfordert. Während der Bundesfinanzhof schon 2021 entschieden hatte, dass Vermieter „jede geeignete Methode“ heranziehen dürfen, bestand die Finanzverwaltung auf öffentlich bestellte Gutachter, deren Beauftragung vergleichsweise teuer ist. Erst Ende 2025 wurde diese Vorschrift gestrichen.

Gleichwohl ist die Rechtslage für Vermieter nicht in allen Punkten abschließend geklärt. Wie Steuerberater beobachten, wird das eine Zugeständnis durch andere Prüfansätze teilweise wieder relativiert: „Die Finanzämter sehen sich bei größeren Abweichungen von der Nutzungsdauer die Kaufpreisaufteilung an und stellen diese infrage“, berichtet Stefan Kolb, Steuerberater und Partner der Kanzlei Kolb & Zerweck. Konkret geht es um die Verteilung des Kaufpreises auf Gebäude (abschreibbar) und Grundstück (nicht abschreibbar).

„Koordiniertes Vorgehen“ der Finanzämter?

Vermieter können für Bauten nach 1924 die Anschaffungskosten standardmäßig über 50 Jahre abschreiben. Das entspricht einer Rate von zwei Prozent pro Jahr. Laut Einkommenssteuergesetz kann der Steuerpflichtige anstelle der typisierten Abschreibungsrate auch eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweisen.